På uppdrag av regeringen förbereder Boverket ändringar av energiklassningen av fastigheter. Syftet är att harmonisera systemet med andra europeiska länder. I förslaget kommer tröskelvärdet att förändras vilket innebär att framtida energiklass A motsvarar de byggnader som idag är A till C. Om förslaget genomförs kommer antalet fastigheter som kan klassificeras som gröna enligt EU-taxonomins definitioner att utgöra 39% av deklarerade objekt.

EU-kommissionen, EU-parlamentet och rådet har föreslagit ändringar av EU-direktivet 2010/31/EU (EPBD) som just nu diskuteras i trilogförhandlingar. Förslagen inkluderar nya energikrav för befintliga byggnader, baserade på medlemsstaternas energiklassning vid direktivets start.

För att bättre förbereda den nationella implementeringen av EPBD föreslår Boverket att skalan för energiklassning i Sverige förändras enligt följande:

• Klass A ska motsvara, eller vara bättre än, nuvarande krav på högsta tillåtna primärenergital vid uppförande av nya byggnader och således inte längre motsvara “netto noll”.
• Nuvarande klass G ska förbli oförändrad, det vill säga klass G ska omfatta samma andel byggnader som enligt nuvarande energiklassning.
• Intervallen avseende energiprestanda för klasserna B till och med F ska fördelas med en jämn bandbredd, det vill säga att intervallen för varje klass från B till och med F ska vara lika stor avseende energiprestanda. 

Just nu är förslaget på remiss. Om EPBD ställer energiprestandakrav på befintliga byggnader, baserade på medlemsstaternas energiklassning vid direktivets ikraftträdande så föreslår Boverket att den nya klassificeringen ska implementeras i Sverige för att skapa en bättre europeisk jämförbarhet.

Hur kan förslaget påverka bankernas klassificering av gröna tillgångar? 

Antalet byggnader som idag har giltig energiklass A, omräknat till dagens energikrav, ökar med cirka 17 000 flerbostadshus och 127 000 småhus med den nya skalan. Från att utgöra mindre än en procent av deklarerade objekt ökar energiklass A till 39% av de energideklarerade bostadsfastigheterna. Eftersom andelen byggnader i klass G hålls konstant, kommer de hus som idag har energiklass G fortfarande ha det enligt den nya skalan. Datagapet kvarstår dock då enbart en femtedel av det totala antalet småhus i Sverige har en giltig energideklaration.

Med förslaget får bankerna betydligt större volym lån som kvalificeras till grönt bolån. Då förslaget innebär att energiklass A blir 50% sämre än innan bör banker överväga om omklassificeringen motiverar den befintliga rabattstrukturen eller om andra incitamentsmodeller, som fokuserar mer på energieffektivisering av de sämsta energiklasserna, är att föredra. 

Förslaget innebär att Boverket går ifrån ambitionen om att de bästa fastigheterna skall vara nära “netto noll”. Sverige sänker således ambitionerna och det skulle inte längre finnas någon energiklass som är bättre än de krav som gäller för nybyggnation. De fastighetsägare som strävat efter att nå den högsta energiklassen kommer att få sin energiklass urvattnad och det är i dagsläget oklart hur hela beståndet ska förflyttas mot netto noll målet till 2050. 

Om förslaget vinner laga kraft kommer tillgångsmassan för grön upplåning att växa avsevärt vilket möjliggör emittering av gröna obligationer i större skala. Något som många banker haft svårt att göra med de hittills låga volymerna. Med nuvarande klassificering har energiklass A och B utgjort grunden för den gröna bostadsobligationsmassan i Sverige och bland småhus motsvarar det en volym om ca SEK 111 miljarder. Med den nya definitionen väntas ytterligare SEK 217 miljarder kvalificeras vilket är en dubblering av tillgångsmassan från småhus. Totalt kommer nya energiklass A motsvara ca 6% av det totala fastighetsbeståndet av småhus vilket ger en emitterbar volym av gröna tillgångar på ca SEK 328 miljarder. Med dessa volymer kan förhoppningsvis någon av de svenska storbankerna komma ut med ett grönt benchmarkprogram. Den ökade volymen gröna tillgångar kan också innebära att konkurrensen mellan bankerna ökar då fler har möjlighet att emittera grönt än tidigare.

Om systemet ändras kommer det även skapa förvirring i bankernas rapportering. Data som används från Boverket behöver räknas om för att jämföras utifrån det nya klassificeringssystemet och kan bli svårt att jämföra mot tidigare år.

Oavsett vilket energiklassningssystem som i slutändan antas är vår uppmaning till banker att samla in mer energidata direkt från bolånekunderna och göra det som en del av den obligatoriska datainsamlingen i kreditprocessen. Genom att ha tillgång till högupplöst primärdata kan banker enkelt göra beräkningar för att passa olika ändamål och metoder. För ju fler justeringar som görs i klassningssystemet desto viktigare är det att ha data på plats för att kunna göra rätt bedömningar och följa fastighetsbeståndets utveckling över tid.

Hemma stöttar bankerna i energiomställningen och erbjuder:

1. Stockanalys för att estimera primärenergital och energiklass för de småhus som inte har giltig energideklaration.
2. Scenarioanalys av hur EPBD kan påverka bolånestocken över tid
3. Insamling av primärdata direkt från bolånekunder genom implementering av Hemmas plattform.

Nuvarande energiklasser, deklarerade småhus 2023

Boverkets förslag, deklarerade småhus 2023

Nuvarande energiklasser, deklarerade flerbostadshus 2023

Boverkets förslag, deklarerade flerbostadshus 2023

‍